16+
Горячая линия Горячая линия
8 (800) 555 49 43
звонок бесплатный

О новых правилах строительства жилья с привлечением средств граждан и других изменениях в законодательстве о долевом строительстве

27 июня 2019 г. вступил в силу Федеральный закон № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 151-ФЗ).

В силу новых правил строительства жилья с привлечением средств граждан, предусмотрено строительство проектов жилищного строительства за счет банковских кредитов - проектного сопровождения, при котором средства дольщиков будут храниться на счетах эскроу вплоть до момента ввода объекта в эксплуатацию.

Отметим, что для целей Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ введено понятие «проект строительства».  Под проектом строительства понимается проект строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство.

В соответствии со статьей 860.7 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом.

Правовое регулирование эскроу счетов осуществляется параграфом 3 главы 45 ГК РФ, но при этом к отношениям сторон применяются общие положения о банковском счете и договоре эскроу (глава 47_1 ГК РФ), если иное не предусмотрено статьей 860.7 и статьями 860_8-860_10 ГК РФ (параграфом 3 главы 45 ГК РФ) или не вытекает из существа отношений сторон.

Таким образом, счет эскроу в долевом строительстве - это специальный счет, открываемый в уполномоченном банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются Застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.


Застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при соблюдении одного из условий:

  • Застройщик вправе привлекать в соответствии с Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, формируемый за счет указанных отчислений (взносов) и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств (далее - компенсационный фонд), до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, нежилого помещения, определенного подпунктом 3_1 пункта 1 статьи 201_1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», и машино-места, в порядке, установленном Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.
  • Размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15_4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Федеральным законом № 151-ФЗ расширил запретительные меры по привлечение денежных средств граждан для строительства. Так, в настоящее время запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ,) в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных статьей 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.


Итак, согласно подпункту 1_1 пункта 1 статьи 15 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит. (Отметим, что положение названного подпункта включено в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ еще в 2018 году на основании Федерального закона от 25 декабря 2018 года № 478-ФЗ)

Согласно внесенным Федеральным законом № 151-ФЗ дополнениям, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, предоставленного по договору синдицированного кредита (займа), участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке (уполномоченных банках) - участнике (участниках) синдиката кредиторов, определенном таким договором синдицированного кредита (займа).

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, при исключении Банком России уполномоченного банка из перечня банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости после дня исключения Банком России уполномоченного банка из указанного перечня банков, на счета эскроу, открытые в таком уполномоченном банке. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком без привлечения средств целевого кредита, при исключении Банком России уполномоченного банка из указанного перечня банков участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости после дня исключения Банком России уполномоченного банка из указанного перечня банков, на счета эскроу, открытые в другом уполномоченном банке (часть 1_3 статьи 15_4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).


Отметим, что в силу внесённых изменений ограничения предусмотренные пунктом 4 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ по целям использования средств целевого кредита (целевого займа) и размеру целевого займа застройщика не применяются в случае, если застройщик осуществляет строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии размещения таких денежных средств на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15_4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ)


Действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ теперь распространяется еще и на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда, созданной субъектом Российской Федерации для реализации указанных целей с учетом особенностей, предусмотренных Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ и Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительств будут создаваться Фонды субъектов Российской Федерации, которым  будут передаваться имущество (в том числе имущественные права) и обязательства застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, и (или) завершения строительства объектов инженерно-техническойинфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения для их последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность. Субъект Российской Федерации вправе создать не более одного Фонда субъекта Российской Федерации.

Статус, цели деятельности, функции Фонда субъекта Российской Федерации, порядок формирования его органов управления определяются ГК РФ, Федеральным законом от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими деятельность некоммерческих организаций, с учетом особенностей, предусмотренных Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Фонд субъекта Российской Федерации может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства. При этом Фонд субъекта Российской Федерации вправе привлекать средства граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве в отношении указанных в части 1 статьи 21_1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ объектов только при условии размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в уполномоченном банке в сфере жилищного строительства в порядке, установленном статьей 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Фонд субъекта Российской Федерации будет осуществляет закупки в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц».

Новые изменения предусматривают особенности передачи объекта долевого строительства  Фондом субъекта Российской Федерации и принятия его участником долевого строительства, особенности осуществления Фондом субъекта Российской Федерации своей деятельности, которая финансируется исключительно за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации.


Новые изменения коснулись также проблемных объектов и застройщиков, а также раскрытия о них информации. Теперь информация более доступна и будет отображается в Едином реестре застройщиков и едином реестре проблемных объектов.

Так же теперь появилась возможность заключения договора в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.


В части предоставления информации о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство стало обязательным:

- указание о целевом кредите (целевом займе), в том числе об информации, позволяющей идентифицировать кредитора,

- о доступной сумме кредита (займа) с лимитом кредитования в соответствии с условиями договора кредита (займа),

- неиспользованном остатке по кредитной линии на последнюю отчетную дату,

- а так же о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу.


Перестал подлежать государственной регистрации договор уступки прав требования неустойки, штрафа (пени).

Федеральный закон от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внес изменения и дополнения в ряд иных нормативных актов помимо Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, а именно в:

Закон Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации»,

Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»,

Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»,

Федеральный закон от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей",

Федеральный закон от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»,

Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»,

Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»,

Федеральный закон от 26 июля 2017 года № 191-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»,

Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»,

Федеральный закон от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»,

Федеральный закон от 25 декабря 2018 года № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ определил также порядок и сроки вступления в силу отдельных его положений.


КОНСУЛЬТАЦИЮ  по вопросам защиты прав потребителей Вы можете получить  в Консультационном центре для потребителей ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Рязанской области», расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Островского, д. 51 а, каб. 313. (тел. 92-97-80), а также по телефону горячей линии: 8-800-200-10-62 (время работы: с 09:00 по 17:00 (MSK) в рабочие дни).





Версия для печати Версия для печати Версия для MS Word Версия для MS Word