Потребитель заключил с застройщиком договор долевого строительства. Согласно условиям договора, дом должен быть построен и введен в эксплуатацию в срок до 30 декабря 2019 г. и передан потребителю в течение 12 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Квартира была передана потребителю 4 декабря 2020 г.
Покупатель посчитал, что застройщик нарушил установленный в договоре срок передачи квартиры, а именно 30 декабря 2019 г. и обратился в суд с иском о взыскании с застройщика неустойки за период с 31 декабря 2019 г. по 4 декабря 2020 г., штрафа и компенсации морального вреда.
Удовлетворяя иск частично, суд первой инстанции исходил из нарушения застройщиком определенного договором срока передачи объекта долевого строительства − 30 декабря 2019 г.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что застройщик обязался передать объект долевого строительства в течение 12 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию, то есть не позднее 30 декабря 2020 г., и, передав истцу построенную квартиру 4 декабря 2020 г., этот срок не нарушил.
Кассационный суд общей юрисдикции апелляционное определение оставил без изменения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации своим определением № 4-КГ22-2-К1 оставила без изменения постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, указав следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее − Закон о долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора (пункт 2 части 4 статьи 4 Закона о долевом строительстве).
Частью 1 статьи 6 названного Закона на застройщика возложена обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее единого срока, установленного для всех участников долевого строительства, предусмотренного договором. Согласно этому договору застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи, предусматривающей изменение установленного договором срока.
Статьей 8 Закона о долевом строительстве установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3).
Из приведенных положений закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства. При этом передача объекта должна быть произведена не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и не позднее установленного договором срока.
По общему правилу, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (статья 190 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Таким образом, приведенные выше нормы материального права не исключают возможность определения срока путем комбинации взаимосвязанных календарных дат и периодов.
Исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.
В соответствии с буквальным толкованием статьи 314 ГК РФ срок исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры может быть определен с даты ввода дома в эксплуатацию.
Согласно положениям статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из буквального толкования положений договора участия в долевом строительстве, срок окончания строительства многоквартирного дома и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию определен путем указания календарной даты − 30 декабря 2019 г., а срок передачи истцу объекта долевого строительства установлен в виде периода − в течение двенадцати месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Предусмотренное договором условие о передаче объекта долевого строительства в течение определенного периода с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию во взаимосвязи с условием этого договора о сроке строительства свидетельствует о наличии в договоре участия долевого строительства согласованного сторонами срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства − не позднее 30 декабря 2020 г., что соответствует положениям пункта 2 части 2 статьи 4 Закона о долевом строительстве и не нарушает права и законные интересы участника долевого строительства.
Подобного рода определение срока исполнения обязательства нормам гражданского права не противоречит.
При таких обстоятельствах, установив, что застройщик передал истцу объект долевого строительства 4 декабря 2020 г., суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что застройщик не нарушил ни общий срок передачи квартиры, установленный договором, − 30 декабря 2020 г., ни срок ее передачи с момента окончания строительства − в течение двенадцати месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Неустойка за нарушение промежуточных сроков Законом о долевом строительстве не предусмотрена.
Таким образом, срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства многоквартирного жилого дома в договоре может быть определен как совокупность календарного срока окончания строительства и периода, в пределах которого после окончания строительства объект должен быть передан застройщиком участнику долевого строительства.
КОНСУЛЬТАЦИЮ по вопросам защиты прав потребителей можно получить в Консультационном центре для потребителей ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Рязанской области» по телефону горячей линии 8-800-200-10-62.
Версия для слабовидящих
.png)
